2014上半年中国房地产企业销售10排行榜
今年上半年，国内房市行情并未延续强劲走势。冷酷的行情加剧了企业竞争，行业进入了全新的大整合时期。上半年入榜50中，集中度持续上升，从各梯队表现看，梯队业绩持续攀升，第二、三梯队业绩增长剧烈分化。
冷峻的行情中，还是有三类房企实现了业绩快增：一类是聚焦三四线城镇化的房企，如碧桂园、华夏幸福、恒大；一类是降价促销力度较大的房企，如万科、雅居乐；一类是“短平快”的快周转房企，如旭辉、阳光城、正荣、泰禾。这些房企为什么能穿透行情？或许值得众房企思考借鉴。
展望下半年，企业间预计将加剧竞争，行业或加快整合。在此背景下，房企应多管齐下加快去化，深化转型，以应对全新的市场环境。
1、门槛：50企业金额门槛继续提升，面积门槛有所下降
2014年上半年，市场环境的低迷状况持续，降价的范围、幅度进一步扩大。第二季度，企业在半年报的压力下加大了推盘量和折扣的力度，在市场依旧低迷的情况下，创造出不少佳绩。相对来说，50企业的销售状况强于大市，销售门槛相比去年有所提升。
金额门槛方面，10企业的入榜门槛从238亿元增加到了258亿元，同比上涨8.4%。与此同时，50企业金额门槛从去年上半年的56亿元提升至今年的63亿元，提升了12.5%。
而在面积门槛方面，10和20企业有较大程度的下滑。10企业的成交面积门槛为187万平方米，相比去年同期下降了56万平方米，幅度达23%。20企业入榜门槛从132万平方米减少至120万平方米，同比下降9.1%。
2、集中度：龙头房企优势扩大，50企业集中度不断攀升
在低迷市场上，上榜龙头房企的表现强于中小房企，2014年上半年，50企业金额、面积集中度继续提升。
金额集中度方面，2014年上半年，上榜房企金额集中度较去年同期进一步提升。其中，10企业从去年的14.6%上升至18.6%，增加了4个百分点，同时20及50企业同比分别增加4个百分点及4.7个百分点。从2012年至今的金额集中度数据中可以看出，50企业的总体提升趋势明显，从2012上半年的27.7%增加至了2014年上半年的33.2%。
3、价格：华侨城、金融街领衔销售均价榜，近6成房企售价上涨
2014年上半年，50强房企的销售均价为10604元/平方米，较2013年50强房企全年销售均价略有上浮，涨幅为3%。
从均价分布上看，销售均价大于15000元/平米的上榜企业有7家。华侨城、金融街领衔销售均价榜，均价分别高达33722元/平米和33000元/平米。从定位看，高售价房企分三类：类是高端旅游、商办类比较多，以华侨城、金融街、方兴最为典型；第二类是综合商办和高端住宅协同发展的房企，如融信、泰禾；第三类是专注高端品质住宅的房企，如融创、绿城。
销售均价在8000-15000元/平米之间的有38家，占比近八成。落入该价格区间的房企定位以刚需和首改为主。其中，定位偏高端的九龙仓、富力、招商价格超过14000元/平米；定位中档的中海、万科、保利地产、阳光城、旭辉落在12000元/平米到13000元/平米之间；聚焦三四线的雅居乐和绿地、新城控股销售均价在万元左右。
销售均价低于8000元/平米的有5家。主要是专注于三四线城市和新型城镇化的房企，如恒大地产、碧桂园、世纪金源、荣盛发展。
从销售均价增幅来看，近6成房企的销售均价较去年上涨。其中，销售均价涨幅高于20%的有5家。涨幅的华侨城同比上升58%，其后华夏幸福、泰禾、方兴、旭辉涨幅都超过2成。这些房企涨幅较高的主要原因是城市结构和产品结构的调整。比如，今年上半年，泰禾的高端产品北京院子入市，并获得热销，带动企业销售均价上升。销售均价涨幅在5至20%之间的房企有17家，包括中海、绿城、保利及万科等企业。值得一提的是，上半年这些企业都有大幅降价行为，售价上升更多是因为商办销售比重上升。销售均价升降在-5%至5%之间的房企有14家，说明多数企业的销售价格较去年的变化不大。越秀地产、保利置业和碧桂园等企业的销售均价与去年年底基本持平。降幅在5%以上的企业比较少。
上半年，去年销售规模300-700亿元的第二阵营房企增长明显分化：大部分房企业绩出现下滑，个别房企甚至跌出50排行榜。业绩下滑主要是因为产品定位偏高端，在供过于求的城市布局过于集中。在整个行业不景气下，市场观望情绪较重，业绩下滑是一个正常现象。
4.中坚：第二梯队房企业绩普遍下滑，富力表现可圈可点
部分房企业绩继续攀升：富力地产同比增长39%，领涨第二梯队；其后华夏幸福、雅居乐同比分别增长26%和22%，目标完成率也均超过40%。
富力业绩快增归因于商业地产发力。上半年实现销售额258亿元，位列金额榜第9位，完成目标37%。近年来企业加大商业地产转向，上半年业绩快增很大程度上受益于广州商办项目的热销。今年企业可售货值高达1410亿元，企业原计划上、下半年分别销售300亿、400亿。在上半年实际销售低于计划进度下，下半年企业将加大推案和营销力度。
5.展望：下半年行情预计改观，三大举措增强风险抵抗力
随着下半年更多房企集中推案，微刺激下银根松动和更多城市限购放松，下半年市场形势或有所好转。但预计行业加快调整的态势不会改变，考验期仍在持续，房企应调节好产品结构，掌控推案节奏，采取更大力度的价格策略。
下半年销售进度加快，部分房企完成全年目标较难。今年下半年，典型房企销售进度有望加快。今年典型房企的可售货量非常充足，像万科、碧桂园分别高达3000亿元、2500亿元；第二梯队的富力、华润、世茂、绿城、融创可售货值均超过1000亿元，龙湖、雅居乐也接近千亿。其实，上半年典型房企推案还没有发力，影响了业绩完成度。而根据房企年初公布的计划，大部分房企下半年推案比例都在6成以上，随着新推案加快，下半年的销售进度有望加快。 典型房企基本能完成全年目标，但部分企业很困难。上半年，恒大、中海、万科、旭辉、越秀的目标完成率均过半，预期全年会超额完成目标。华夏幸福如果计入一级土地开发40亿元收入，上半年销售额将达240亿元，目标完成率也将近半。此外，合景泰富、碧桂园、新城控股、保利置业、保利地产、雅居乐、世茂、金科、融创完成度都在4成以上，这些房企预计能顺利完成目标。但个别远低于40%的房企，下半年销售压力较大，完成全年目标估计很困难，需要加把力。 典型房企基本能完成全年目标，但部分企业很困难。 对房企而言，下半年仍将处于考验期，为了增强自身的风险抵抗能力，至少可从三方面入手： 产品上，适当提升刚需、首改产品比重，这有助更快去化。行情越是低迷，刚需和首改产品越是受到市场欢迎。下半年，企业应该加大这两类产品的配比，积极把握下半年去化窗口期，快速收割各个区域的刚性和首改需求。 推案上，以销定产、控制节奏，四季度集中入市较佳。当前市场环境下，房企不要为完成目标而盲目加大推案，一旦卖不掉就会积压库存，影响资金周转。的策略是“以销定产”控制推案节奏。 定价上，降价走量是上策，多管齐下加快去化。三季度开始，是房企降价销售回笼资金的大好时机。如要降价，房企应讲究策略：如果是在比较平稳的城市，争取率先降价的效果较好；降价要一步到位；前期去化较大的楼盘不宜直接降价，可采用暗折/特价房形式促销。 在冷行情的刺激下，今年房企转型节奏明显加快。尤其是行业龙头万科，不遗余力借助互联网思维推动新型城市运营商转型，实践小股操盘、事业合伙人制度。
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