去年7月11日，住建部部长陈政高上任后不久就提出，要“千方百计地消化库存”。自此，去库存取代分类调控，成了楼市新主题，并贯穿至今，预计未来几年仍将是楼市管理的重要内容。
2014年以来，为实现去库存化，管理部门相继出台了退出限购政策、“9·30”新政、公积金新政、收购商品房用作保障房以及近的“3·30”新政等。其中，“3·30”新政受关注。不仅因为政策力度很大(二套房贷首付比例降至40%、营业税免征期“5年改2年”)，而且该政策的实施，意味着除一线城市限购外，过去10年布控的高压调控政策全部退出。那么，既然该支持的政策均已实施，楼市去库存化的效果如何?
目前，楼市运行大的特点，就是区域间的分化进一步加剧，一线和二线重点城市回升趋势明显，一线城市呈现过热景象，而600多个其他二三四线城市仍旧在下滑。事实上，从2014年四季度开始，一线和少数二线重点城市整体上升的态势即已确立，去年四季度的“暖冬”与今年一季度的“小阳春”，两个季度成交量环比分别上升25%和15%。
刚刚过去的4月份，据中原地产监测，一线城市楼市已从“小阳春”走向火热的“盛夏”。新房成交量在3月份的高位上再次环比增长24%，同比增幅更是高达59%。但是，除少数二线重点城市同环比分别回升14%和12%外，其他600多个二三四线城市整体下降10%左右。
目前，一线城市库存消化周期降到12个月左右，处于18个月以内的“安全区”，深圳库存甚至仅够8个月卖，已出现供应紧张迹象。但新发布的数据显示，今年4月末商品房待售面积65681万平方米，比3年前(2012年4月末)翻了一番，已连续36个月上升(2014年10月末曾短暂下跌)。这意味着，二三四线城市整体库存还在增加。中指研究院监测的24个代表性二三四线城市，4月库存同比增长二成，平均消化周期19个月，如烟台、沈阳、青岛、徐州、中山和无锡等城市的库存消化分别达43.4个月、39.8个月、25.4个月、24.2个月和24个月。
因此，目前楼市供求错配问题严重是政策效果不彰的主要原因。即供应主要集中在广大的二三四线城市，而需求则主要集中在一线和二线重点城市。在2009年扩大内需战略下，二三四线城市纷纷走上了土地开发支持城建的路子。由于这些城市财政不给力，不得不依赖一二级联动(以土地换“三通一平”)的开发模式，造成后续供应无限度增长;同时，2009年后，开发商为规避重点城市土地紧缺和高地价，纷纷转战三四线城市，房地产供应重心也从一线和二线城市重点转向二三四线城市，这也是这些城市供应失控、库存攀升的主要原因。
但2013年后，城镇房地产整体供求趋于平衡，户均住房套数从2008年的每户0.8套增加到1.1套。同时，二三四线城市人口整体外流，东三省每年外流人口180万;人口无法集聚，产业集聚和升级就无法实现，当高昂的投资情绪退潮后，库存问题浮出水面。从2013年开始，开发商纷纷回归人口集聚、产业集聚和升级更好的一线和二线重点城市。由此，房地产供求错配问题显现，再加上供应源源不断到来，即便政策一再松绑，库存问题也无法好转。
解决供求错配，首先要遵循“需求跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走”这一规律。一方面，产业升级较快的一线和重点二线城市，要将传统制造业和出口代工产业向成本更低的其他城市转移;另一方面，二三四线城市基本位于内地农业腹地，要夯实农业产业化、就地工业化之路，加快本地传统优势产业升级;此外，还要加快内地城市群增长极的打造，形成对周边中小城市的辐射和产业协作。目前，产业转移是中期可见效的政策，关键要破除地方政府“唯GDP论”、害怕产业转移造成失业和维稳问题上的论调。
同时，对于二三四线城市新增的住房供应，要规避过去“房子先行建设、公共配套不到位”造成的无效供应。事实上，去年7月陈政高在部署“千方百计去库存”工作时，已提出了完善房地产项目周边配套设施，但这一措施的效果并不理想。2015年两会政府工作报告，提出了未来经济增长的“双引擎”，大众创业、万众创新和公共产品服务。因此，未来要加快住宅新区教育医疗、地下管网等公共服务建设。
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