[摘要] 关于梅州市芹洋半岛品牌战略发展区控制性详细规划优化方案批前公示
为贯彻落实省委、省政府《关于进一步促进粤东西北地区振兴发展的决定》，推动梅州城区扩容提质的战略部署，实现科学化、标准化、信息化的城市规划管理，2013年梅州市开展了《梅州市芹洋半岛品牌战略发展区控制性详细规划》，经意见征询、专家评审、规划公示等环节，规划方案于2014年4月提交市规委会审议获原则通过。
2015年，由于开发建设的实际要求，市委市政府对芹洋半岛规划提出了更高要求，决定对原《梅州市芹洋半岛品牌战略发展区控制性详细规划》进行优化。为进一步增强规划编制的科学性、可行性和公众参与性，现将《梅州市芹洋半岛品牌战略发展区控制性详细规划（优化方案）》通过网站、现场展板等形式进行公示，进一步广泛征集社会各界人士的意见，集思广益形成科学规划。
公示期为2015年9月7日至2015年10月6日，公众意见反馈截止日期为2015年10月6日。任何单位和个人均可在公示期内通过登陆指定公示网站查询、公示现场观看等方式来了解相关规划内容，请您以信函、电子邮件等形式对该规划提出宝贵的意见和建议。为便于更好地沟通和完善规划，请您在提出意见或建议时，署明真实姓名和联系电话（以单位名义反映情况的，请加盖单位公章）。
公示期间，广大市民可通过以下方式参与并反馈意见：
公示受理部门：梅州市城乡规划编制研究中心。
电子邮箱：mzbyzx2012@163.com。
联系电话/传真：0753-2242318（电话）、0753-2242819（传真）(上班时间：上午8:30-12:00，下午2:30-6:00)。
通信地址：梅州市嘉应路33号梅州市城乡规划局大楼二楼207室(来信请在信封注明：芹洋控规公示反馈意见)。
邮政编码：514021。
现场公示地址及时间：梅州城区芹洋半岛百汇嘉印售楼部（2015年9月7日至2015年10月6日）；
梅州城区院士广场入口处四角亭（2015年9月7日至2015年10月6日）；
梅州城区剑英公园正门入口处（2015年9月7日至2015年10月6日）。
公示链接网址： //www.mzghj.gov.cn/（梅州市城乡规划局门户网站）。
梅州市城乡规划局
2015年9月7日
1、 规划背景
梅州市芹洋半岛品牌战略发展区是以梅州市芹洋半岛为基础，建设集商务办公、商业、旅游、休闲、居住为一体的城市示范新区。作为“乡贤回乡投资兴业”的表率，芹洋半岛品牌战略发展区将充分融合生态产业，文化产业和健康产业，力争打造梅州新型城镇化的创新区和示范点，打造世界客都的新名片。
芹洋半岛品牌战略发展区的建设对梅州提高新型城镇化水平具有里程碑式的重要意义，将有效促进梅州市中心城区扩容提质，不断完善城市功能和提高辐射带动能力，推动产城联动一体化，将本区打造成为全球著名的具有客家特色文化的综合性城市地标性区域。
以“打造顺应“互联网+”发展趋势的绿色生态产业平台”的全新理念对项目进行国际性定位，既注重保护生态，又注重“客家文化”的传承与发扬，将旅游、教育、商业、文化等多层经济要素和产业融入城区的规划与生态环境建设中，并注重依托项目已有的优美自然环境，从地段和环境特点出发，借鉴客家传统空间所特有的“围合”模式，秉承“一心两轴一带”的规划总体构架和规划思路进行开发。生态、文化“两手抓”，打造“绿色崛起”新引擎。
2、 规划范围
规划区位于梅州中心城区东部，三面环江，北靠东山教育基地和客家文化产业基地，东与东升生态工业园隔江相望，通过秀兰大桥西接江南东片，广州大桥南接江南新城，总用地面积约260.2公顷。
图1 全景鸟瞰图
图2 全景鸟瞰图
3、 发展目标和功能定位
（1） 功能定位
集商务办公、商业、旅游、休闲、居住为一体的城市示范新区，顺应“互联网+”发展趋势的绿色生态产业平台。
（2） 发展目标
一个以“世界客都”为背景，以低碳生活为亮点，以自然人文为灵魂的，集住宅、商业、办公、产业和休闲娱乐为一体的城市活力新区。
4、 规划原则
（1） 尊重自然、传承人文
梅州拥有优美的自然环境与极具特色的人文环境。在规划布局、空间关系与建筑色彩等方面，应充分结合原有地形、地貌等自然景观资源和区位，创建自然景观资源丰富的田园居住环境。同时，重视客家人文环境，在规划、建筑与景观多方面体现客家人文精神，创建传承独特文脉的人文居住环境。
（2） 立足梅州，展望世界
在规划建设中，要立足于梅州的客家资源，汇聚全世界客家人的力量，以国际化的标准，将芹洋半岛战略发展区打造成为世界客都梅州市的新标杆，成为梅州市筑巢引凤，吸引高端投资的良好平台。
（3） 因地制宜、统筹布局
芹洋半岛所在区域，属于低丘缓坡荒滩土地综合开发利用试点区允许开发范围，在规划建设中应当尊重现状地形，充分利用现状条件进行道路建设和功能区划分，在功能分区、交通组织、大型市政设施安排等方面与周边地区远期发展规划综合统筹考虑，形成具有客家特色文化的综合性城市地标性区域。
（4） 市场导向、弹性发展
市场是终裁决产品开发成功与否的关键。而在市场经济下，开发市场需求的变化较难把握，在用地规划上应当留有足够的弹性空间，一定范围内地块的用地性质和控制指标确定应留有一定余地，以适应不断变化的市场需求。
图3 项目一期鸟瞰图
图4 一期商业效果图
图5 一期商业效果图
5、 规划结构
依据城市总体布局形态与空间结构，结合本片区的空间特征，确定规划区的总体规划结构。规划结构可概括为“一心两轴一带”的布局结构形态。
一心：
结合中央公园绿色生态产业平台，形成商业、娱乐、休闲、酒店、办公为一体的半岛活力中心。
两轴：
景观视线轴：从北侧的自然山林到南侧的梅江水岸，形成南北向连接山水之间的纵深到滨江的山水景观轴。
社区活力轴：慢行体系连接社区服务功能体，形成半岛的社区活力动线轴。
一带：
滨江休闲景观带：地块的东南西三面环水，整个环形的景观带沿江布局，在保留原有湿地环境的基础上，形成滨江休闲景观带，成为人与自然共享的景观空间。
图6 规划结构图
6、 规划主要内容
（1） 用地布局
编制区综合城市发展要求以及地块内基础条件，确定了以下用地布局原则：
1、 弹性规划原则
2、 核心驱动模式
3、 产城整合模式
根据以上几条用地规划原则，形成了终的用地规划布局。
1、 商住混合用地
2、 公共服务设施用地
3、 公共绿地
（2） 地块控制
控制原则：在市场经济环境下，为保障城市有序发展，增强规划实施的可操作性，既要保证规划的刚性和严肃性，又必须赋予规划必要的弹性。为此，通过规划控制单元的平台将规划的刚性与弹性结合起来。
控制单元提出总量控制、分量平衡、弹性开发的控制原则。通过严格控制单元建设总量，来控制整体的开发强度，而单元内各地分量允许突破相互平衡，由此来增加地块的开发弹性。
控制内容：控制单元的强制性内容包括控制单元的主要用途、就业人口控制规模、总建设容量、绿化率、建筑限高、配套设施控制要求等。
本规划区总用地面积2602341平方米，居住人口约4.84万人。本规划区的建设总容量控制在532万平方米。在建设过程中，每个控制单元的总建设容量不得突破。
开发原则：
1） 以控制总体规模，营造良好城市空间环境为原则。
2） 按照各类用地建设控制要求确定的原则。
3） 地块外围与交通支撑条件相协调的原则。
4）参考类似地段新建地块容积率数值确定的原则。
图7 土地利用规划图
（3） 道路交通规划
a. 对外交通：规划区位于梅州中心城区东部，三面环江，北靠东山教育基地和客家文化产业基地，东与东升工业园隔江相望，广州大桥南接江南新城。距离梅州火车客运站、梅县机场仅5左右，对外交通联系便捷。
规划主要通过北侧的S223线、南部的广州大桥及东部新规划的罗乐大桥等交通性干道快速连接外部地域。
图8 道路交通规划图
b. 内部道路系统规划
i. 道路结构
规划区的道路布置形式顺应地形，采用双环加放射性路网形式，形成“双环放射”的道路路网结构。其中，双环分别为内环路和滨江路。
ii. 道路分级与横断面
规划区道路分为三级：交通性干道、次干道和支路。根据《城市道路路线设计规范》（CJJ 193-2012），优先考虑设置独立的车道分离的自行车道，预留港湾式公交车站的空间，同时考虑到现状建设以及营造道路景观的需要，适当确定道路新建和改造的红线宽度。
1） 交通性干道
规划区交通性干道为各功能区之间及本区与外部人流、货流联系的主要道路。规划交通干道红线宽度40—50米，双向6—10车道设置，设计车速40-50公里/。主要为内环路、丽都东桥引道、广州大桥引道、省道S223线、横一路罗乐桥引道段等。
除现有S223线以外，交通性干道一般设置较宽的中央绿化带，可满足调头车道的拓展及行人过街安全岛的设置。
2） 次干道
规划区次干道是各功能区联系主干道之间的辅助性干道，有机联系规划区各组成部分，集散交通的主要道路。规划道路红线30米，双向4—6车道设置，设计车速30公里/。主要为横一路、滨江路等，其中横一路设置有独立的摩托车道，滨江路设置辅助车道及临时停车带。
3） 支路
支路是各功能区内部的辅助道路，承担组团内部交通联系功能。规划道路红线18米、24米，设计车速20公里/。主要为横一路、芹洋支路、广州大桥匝道。
一、 道路竖向规划
1、 规划原则
1) 应充分满足道路建设、交通运输及管线埋设的技术要求；
2) 协调各项工程的规划控制标高，协调雨污水排水管出口及地面雨水的排除问题；
3) 综合考虑对现状水体的规划设计要求，营造丰富的城市景观效果。
2、 竖向规划
在满足使用要求的前提下，以节省土方，和现状保留区充分衔接为原则，本次规划所有道路坡度控制在3.5％以下,大部分道路坡度控制在2.0%以下，满足城市道路设计规范。竖向设计中综合考虑跨河区域规划防洪堤标高。
此外，道路的坡向设计尽量与雨水排水方向一致，以便于管道的敷设，减少管道的埋深。道路施工中，应在满足排水管道的小覆土深度情况下，设置锯齿形边沟，以确保通畅排水，避免路面积水；同时在道路交汇处，应避免形成低点，造成道路积水影响行车安全，或造成行人不便。
（1） 公共公用设施
规划原则：建立多元化的设施，满足多种需求；建立便利性的设施，保障高效共享
a) 行政办公用地
独立的行政办公用地主要为保留的海事局用地。此外，在居住区内部附建有居委会、物业管理等社区管理设施。
b) 文化设施用地
区域性文化设施主要结合规划位于滨江区域的客商中心、阳东岩寺南侧的祠堂用地进行布置。规划在中央公园南侧地块设有一处文化活动中心，同时按照服务半径要求，规划在居住用地内设有居民健身设施、文化活动站等设施。
c) 教育科研用地
按照500米、1000米的服务半径分别于规划区东部和中部设置24班小学一座、36班九年一贯制学校一座，完善片区教育服务体系。
d) 医疗卫生设施
规划社区卫生服务中心和健康服务中心各一处，社区卫生站8处，全部或1/2以上的面积应设在首层，并有方便的对外出入口。
e) 商业商务服务设施
商业服务设施主要分布在中央公园南侧地块内和部分滨江区域。滨江路重点打造低层商业风情街；此外，商住混合用地内的商业设施可服务周边居民。
商务设施主要位于中央公园南侧地块内。
f) 交通设施
规划保留位于规划区北部的现状加油站，在规划220KV梅江东变电站以南设置交通设施用地一处，布局公交首末站和社会停车场，服务整个芹洋片区。
此外，按照500米服务半径设置社会停车场5处。
g) 市政公用设施
由于规划区范围较小，位于中心城区现状建成区，按照上层次和相关规划，市政公用设施主要分布在规划区范围外。区内市政公用设施主要有变电站、开闭所、电排站、消防站和加油站等设施。
图9 公共服务设施规划图
图10 市政公用设施规划图
（5） 环境保护规划
原则：
坚持可持续发展的战略，坚持环境保护和社会发展相协调的原则。
坚持预防为主，防治结合，全面规划，合理布局，保障人民健康，促进经济发展的原则。
保护规划
大气环境保护，水环境保护，固体废物控制，声环境保护
（6） 绿地系统规划
原则：
落实上位规划的生态环境控制目标，贯彻低碳城市理念，创造与自然环境和谐共生、安全健康可持续的城市人居环境。
充分利用自然资源，保护生态廊道，完善绿地系统，整合水系、改善水质，构建合理、高效、协调的城市生态系统。
控制指标：
绿地指标结合开发空间系统，地块用地性质功能、国家规范确定。
商业金融用地绿地率不低于35%，住宅用地绿地率不低于35%。人均公共绿地率不低于1.5m2/人。
绿化系统规划：
整个编制区的绿化系统主要分为几个部分
a) 生态保护绿地
b) 城市公共绿地
c) 社区景观绿化通廊
d) 小区级绿地
e) 道路防护绿地
（7） 城市设计导则
a) 建筑高度控制
原则：区域整体协调的原则； 与用地功能、地块开发控制强度相协调的原则； 建立富有韵律的天际轮廓线，突出景观中心的原则； 满足日照等相关规范要求的原则； 满足航空限高要求
重点：高度分区，地标建筑，建筑界面控制
b) 公共空间规划
重点：中央公园，沿江商业街，滨江岸线
c) 建筑形态导引
本次规划主要从建筑总体风格、高度体量、建筑形式以及材料色彩等要素进行控制及引导。
现代风格：大型商业、办公等公共建筑，与内在统一，符合时代精神，同时可与点睛的地域建筑相互结合，达到历史和当代的和谐共生。
地域风格：从客家极具特色的村落布局中寻找灵感。汲取其在文化、自然、方面的精华应用到项目规划布局上。从屋顶形式、建筑构件、雕饰、建筑材料等方面，撷取围屋精髓，在建筑外形设计中体现客家传统建筑神韵。
世界风格：在全球文化相互融合的当代，世界各地的建筑风格呈现互相借鉴各取所长的趋势。汲取世界各地的建筑养分，尤其是各国传统民居的建筑风格，应用到中国大量的住宅建设中，对丰富城市形象，创建具有丰富内涵的人文社区，有着积极的现实意义。
客家文化元素的体现：城市与建筑组团规划，建筑单体，景观小品
（8） 分期建设与规划实施措施
原则：
整体征收、逐步改造
投资少，见效快，易于启动，有利于土地出让
靠近现状道路、市政基础设施条件较好，有利于项目开发的区域先行
启步区相对集中成片，利于周边滚动发展。
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