在中国保监会推出试点近2年后，“以房养老”在四个试点城市的成效并不可观。
5月29日，在“上海论坛”的“中国老龄化社会中的‘以房养老’”子论坛上，上海保监局副局长李峰说，到5月20日，反向业务投保人共78人59户，办完所有流程的是47人38户。其中北京18人12户，上海13人11户，广州14人11户，武汉是2人1户。“北上广这样的人口老龄化比较严重、房价比较高的城市，试点效果比较好。”
2014年，中国保监会发布关于开展“以房养老”即老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见。试点城市为北京、上海、广州、武汉，试点期自2014年7月1日起至2016年6月30日。
所谓的反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，也就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
也就是说，通过“以房养老”，房屋可以从超长期的耐用消费品，转变成一种具有相当流动性的资产。通过一次性的金额给付或者是终身年金给付，实现房屋既有居住性，又有流动性、性的统一。
为何“以房养老”试点的数量比较少？李峰解释说，“以房养老”是一个创新业务，从外部环境来说既有优势又有劣势；从行业来讲，有利和不利方面并存。
从外部环境来讲，李峰以上海为例说，上海居民住房自有率比较高，达90%以上，远超其他城市的水平。而且上海本地人一般都有两三套住房，随着房地产价格上升，房产占整个财富收入的比例较高，所以有条件来推进以房养老。
房产净值是中国家庭财富重要的一个组成部分。在家庭财富当中，房产净值占比达65.61%。其中，城镇家庭财富中，房地产净值占比为67.62%，农村家庭中房地产净值占比57.6%，呈现出明显的城乡差异。李峰说，一般来讲，经济越发达的地区，房价越高，家庭财富中房产净值的占比也就越高。
李峰称，目前上海的十几个案例当中，大部分都选择年金给付而非一次性给付，“而且金额很高，都是1万元以上。”
李峰说，保监会做的一组调查显示，大多数人对60岁以后收入的预期不好，33.28%的人预计60岁以后收入会下降30%，60%以上的人认为60岁以后收入要降低50%。
此外，上海是乃至全球的金融中心之一，开展以房养老的业务，需要金融机构来支持，还需要一个很好的金融外部环境，在实际操作过程当中，反向抵押贷款要求金融机构有非常高的资金周转能力以及现金池。而上海国际金融中心的建设，使得上海具备了这样的条件。
但是，从外部环境来看，目前推进以房养老，还存在三大劣势，包括要面对社会观念和传统伦理的挑战、协调沟通成本较高、交易运营成本比较高等。
而从行业角度来说，“以房养老”同样既有机遇，又有风险。李峰说，机遇首先在于传统养老模式已经难以为继，建立多元化的养老渠道是发展的趋势。其次，中国家庭供养结构特殊，“421”的模式明显，传统依靠家庭互助养老的模式，会逐步让位于市场化养老，未来需求会越来越多。而且，“以房养老”还可以提高不动产的流动性，提高资源配置效率。
但从保险公司角度来讲，“以房养老”业务也存在相应的风险，比如贷款利率变化和被保险人的长寿风险；房产价值大幅度波动的风险；欺诈、信息不对称、误导甚至是道德风险。
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