2017年，梅州土地市场亮点颇多，大家对此也是十分关注。众所 ，地价决定房价，土地成本高了，购房成本自然也就高了。那我们要怎么去判断土地成本过高了呢？很简单，看土地溢价率就可以了。
1什么是土地溢价率？
超出原本土地所有成本价格的部分，称为溢价，超出的部分用百分比表示就是溢价率，也就是涨幅。
在土地拍卖中，土地溢价率越高，代表着未来楼市上涨行情越好。
在过去的一年里，梅州楼市房价一路飙升，土地市场也十分火热，开发商拿地热情高涨。
根据房价公式：
房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。
由此可见，地价确实会推动房价。但单凭地价来测算房价并不科学，楼盘定价受多方因素影响，而且价格最终仍会由市场来决定。
虽然土地溢价会推动房价，但要知道的是，地价并不是影响房价涨跌的决定性因素。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为：因为地价高，所以房价不能跌，开发商为什么不能被套牢？
对于开发商而言，高价拿地的背后风险重重。“有了地就有未来，拿了高价地可能会死，但没有地一定会死“。这就使得开发商宁可冒风险也不愿意饿死。而“高溢价”拿地是否划算，更取决于梅州未来的市场。
3“高溢价”产生的原因
我们知道了土地“高溢价”对房价的影响，那么，“高溢价”是怎么产生的呢？
从土地市场出现“高溢价”原因来分析，主要有三方面：
、地块位置区位确实比较好，地块后期具有明显的成长和溢价价值，会吸引开发商溢价拿地。
第二、“圈地运动”导致土地市场“高溢价”。开发商为了获得更多的土地储备，同时，也为了企业战略扩张的需要，开发商会在不同城市积极拿地储备土地资源，这样的行为也会导致“高溢价”。
第三、土地的稀缺性。土地资源的稀缺性和不可再生性，决定了国有土地使用权以拍卖方式出让。城市土地资源稀缺带动地价上涨，进而产生“高溢价”现象。
4土地溢价率多少算正常？
2017年梅州土地溢价率屡屡刷新纪录，虽然土地“高溢价”有它的原因，但无论是何种原因让土地市场出现“高溢价”的现象都不是一件好事情。土地市场升温，地价走高，直接带来的后果就是房价也将随之升高。那么，土地溢价率多少算正常呢？有没有一个合理的范围呢？
对此，国土部将土地溢价率超过50%的情况界定为异常现象。
根据定义：土地溢价率大于75%为过热区间、介于50%和75%之间为偏热区间、介于25%和50%之间为合理区间、介于0%和25%为偏冷区间。
从数据上看，2017年梅州土地溢价率排名15的地块均超过了50%，达到了265%，而造成梅州土地“高溢价”的最主要原因，便是各家房企的角逐竞拍刷新了土地拍卖的溢价率高度。
再来看另一组数据。2017年，梅州土地市场两极分化严重。偏冷区间的土地占了78.08%，其中土地溢价率为0%的占了98%；虽然热区间的土地占了15.07%，但其中土地溢价率为100%以上的就占了91%，进而拉高了梅州今年总体的土地溢价率。据小编了解，造成土地市场两极化主要与地块位置区位有很大的关系。
总结
土地溢价是城市发展过程和经济水平的提高而必然会产生的一种现象。随着房地产市场的发展，地价占房价的比重越来越多，如果继续产生“高溢价”的现象，不仅会加大购房者的压力，对于开发商而言，所承受的开发风险也将大幅上升。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
